Когда отдают ключи при покупке квартиры?

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Теперь нам (Покупателю) осталось сделать последний шаг в приобретении квартиры на вторичном рынке.

Регистрация сделки (точнее – регистрация перехода права) обеспечила нам передачу права собственности на квартиру, другими словами – квартира нам передана юридически.

Физическая же передача квартиры происходит путем передачи ключей от квартиры и подписания сторонами Передаточного акта.

Передаточный акт или Акт приема-передачи при покупке квартиры, призван зафиксировать факт исполнения обязательств сторон по договору купли-продажи. Несмотря на то, что Передаточный акт регламентирован законом, он составляется в произвольной форме, в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), подписывается обеими сторонами, и нигде не регистрируется (хотя в некоторых регионах местные УФРС могут потребовать подписанный Акт для регистрации перехода права по сделке).

Ввиду простой письменной формы Акта и отсутствия регистрации, некоторые ошибочно считают его «несерьезным документом». Однако, здесь есть нюанс – при утере, например, Договора купли-продажи квартиры, его можно без труда восстановить из архива Росреестра, а при утере Передаточного акта придется искать и уговаривать прежнего хозяина квартиры.

По закону, до момента подписания Передаточного акта за квартиру отвечает Продавец, а с момента подписания – уже Покупатель. Поэтому Продавец заинтересован поскорее снять с себя эту ответственность. Нам же, напротив, здесь торопиться не стоит, и подписание Акта приема-передачи лучше проводить на самой последней фазе покупки квартиры.

Кроме того, в случае оспаривания сделки, грамотно составленный и подписанный Акт приема-передачи квартиры будет иметь значение в суде.

Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной – смотри по ссылке в Глоссарии.

Как правило, Передаточный акт подписывают после окончания регистрации сделки. В условиях Договора купли-продажи квартиры мы указывали срок ее физического освобождения. В этот день мы встречаемся с Продавцом в его, теперь уже бывшей, квартире, и проверяем общее состояние помещений, окон, дверей, электрики и сантехники на данный момент, а также других элементов, если о них договаривались (например, встроенной мебели и бытовой техники).

При подписании Акта приема-передачи квартиры происходит передача ключей и коммунальных квитанций, из которых видно, что оплата коммунальных услуг до сего дня произведена полностью, и задолженности не имеется. Хотя отсутствие коммунальных задолженностей мы проверяли еще перед подписанием Договора купли-продажи квартиры, но с тех пор прошло некоторое время, и мы проверяем это еще раз.

Рекомендуется после подписания Передаточного акта не затягивать с переоформлением на себя финансово-лицевого счета (в местном РЭУ / ЕИРЦ / МФЦ), заключить договор с энергосбытовой компанией, а также переоформить на себя номер стационарного телефона на телефонном узле.

Что делать, если купил квартиру с коммунальными долгами? Смотри в этой заметке по ссылке.

На практике подписание Акта приема-передачи при покупке квартиры происходит уже после получения Продавцом денег за нее. Тогда в самом Акте будет обоснованным и логичным вставить отдельным пунктом не только подтверждение фактической передачи квартиры Покупателю, но и подтверждение фактически полученных денег Продавцом.

Таким образом, подписи на Акте свидетельствуют о взаимном исполнении условий по договору купли-продажи, закрывая тем самым взаимные обязательства сторон по сделке. Акт передачи квартиры может завершаться фразой, наподобие этой: «Стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, взаимных претензий, в т.ч. финансовых, друг к другу не имеют».

Образец Акта приема-передачи квартиры (Передаточного акта) можно скачать .

А что, если претензии к состоянию квартиры у нас есть?

Тогда мы все равно можем подписать Акт приема-передачи, но вносим в него список обнаруженных дефектов, с припиской «считать действительным после устранения указанных претензий».

Если Продавец отказывается добровольно их устранять, то у нас есть право обратиться в суд. Ведь согласно закону, «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора».

В дополнение к Передаточному акту важной защитой Покупателю также служит расписка Продавца о получении денег за квартиру. В этой расписке (подробнее о ней – по ссылке) Продавец в произвольной форме подтверждает получение полной суммы за проданную квартиру, и указывает эту сумму цифрами и прописью. Даже если фактическое получение денег Продавцом подтверждается в Передаточном акте, эта расписка для Покупателя точно лишней не будет.

Такая расписка закрывает риск возможных претензий со стороны Продавца в обмане, в недополучении денег за квартиру, в якобы невыплаченной сумме Покупателем и т.п. В судебной практике встречались случаи, когда суд расторгал сделку купли-продажи квартиры, если Покупатель не мог подтвердить факт уплаты полной суммы по договору.

Поэтому об этой расписке с Продавцом нам надо договариваться еще на этапе закладки денег в ячейку (см. соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ), и лучше подготовить шаблон расписки заранее.

Теперь владеешь квартирой? Не забудь про налог на недвижимое имущество. Когда и сколько платить – см. по ссылке.

Вообще, хорошее правило для всех видов сделок – всегда хранить ВСЕ документы по сделке, включая справки, договоры, расписки, разрешения, и даже договор аренды ячейки банка и допсоглашение к нему.

Чем больше своих слов и действий мы сможете подтвердить документами, тем безопаснее для нас будут последствия сделки.

И не забываем, закон учитывает интересы добросовестного приобретателя!

А для защиты полученного права собственности от мошеннических действий и от претензий третьих лиц, нам следует знать о возможности запрета регистрации любых действий с нашей квартирой без нашего личного участия, и о титульном страховании права собственности (подробнее об этих действиях – см. по ссылкам).

О предыдущих этапах сделки с квартирой читайте в статьях www.metrinfo.ru: «Продаем квартиру. Шаг первый: выбираем риелтора. Критерии: характер сделки; размер вознаграждения; репутация компании»; «Продаем квартиру. Шаг второй: заключаем договор с риелтором. Торгуемся, ищем скрытую комиссию, вычеркиваем штрафы»; «Продаем квартиру: шаг третий. Рекламируем, показываем и торгуемся и не забываем об аромате кофе»; «Продаем квартиру: шаг четвертый. Берем аванс от покупателя; не жадничаем, определяем разумные сроки до сделки»; «Сбор документов при продаже квартиры – нужный и недооцененный клиентом этап. За что риелторы берут деньги»; «Покупка-продажа квартиры: этап передачи денег. Ячейка – лучшая гарантия от мошенничеств с деньгами»; «Сделка с квартирой: официальная часть. Заключаем и регистрируем сделку. «Отнимаем» нотариуса, «прибавляем» регистратора, забираем деньги».

Освободите помещение!
Как было уже много раз (и в рамках нашего «сериала» статей, и вне его) сказано, лучше всего продавать и покупать пустые квартиры – в которых никто не зарегистрирован по месту жительства («прописан») и не проживает.

Однако для российского рынка, особенно экономкласса, такая ситуация – скорее исключение: наши граждане не настолько богаты, чтобы в одной недвижимости жить, а другими «крутить». Так что куда чаще происходит так, что в продаваемом жилище люди сидят до последнего – и выбывают из него только в новокупленное (в рамках все той же сделки купли-продажи) помещение.

Как и в какое время произойдет освобождение проданной квартиры – законом этот вопрос никак не регламентируется, он оставляется исключительно на усмотрение сторон. Условия обычно прописываются в договоре купли-продажи, и продавцу остается только соблюдать их. Как правило, сроки составляют от 2-3 дней до 2-3 недель. Минимальные – для тех случаев, когда владельцу есть куда выехать и «прописаться». Тут, говорят риелторы, по уму было бы сделать это до сделки, но среди продавцов бывают люди со своими специфическими резонами. Довелось, например, увидеть бабушку, которая напрочь отказывалась сниматься с регистрационного учета, поскольку в этом случае ее лишали бы «лужковских» льгот по квартплате.

Что до максимальных сроков, то они характерны для длинных «цепочек», когда по паспортным столам перемещаются огромные массы народа, и каждый из участников ждет, когда квартиру, в которую он должен «прописаться», освободит другой участник сделки.

Жертвы милитаризма
В силу принадлежности к мужскому полу автор не может не отметить еще одного – выраженной дискриминации, имя которой – военкомат. Дело в том, что в нашей чудесной, вечно готовящейся воевать с кем-то стране все мужчины являются военнообязанными и должны при переезде сниматься и становиться на воинский учет. Что, конечно, процесс удлиняет.

Несколько лет назад я и сам попал в подобную передрягу. Милая женщина Ирина, которой я передавал квартиру, быстро решила свои проблемы в паспортном столе и стала ждать, когда же я очищу помещение. А у меня – военкомат, где в тот момент как на грех надумали менять военные билеты офицерам запаса. По старому с учета не снимают, а бланки новых – в сейфе у тов. прапорщика, который, как мне кажется, в тот момент пребывал в глубоком запое. Во всяком случае, другие тамошние трудящиеся на вопросы о том, где же сей жрец Марса, только загадочно улыбались – точь-в-точь как Джоконда. Ирине я ситуацию объяснил, выразил готовность встретиться и показать все свои документы с отметками о посещениях различных инстанций. Ирина проявила понимание и от контроля отказалась. В общем, я, конечно, «выписался» — но на две недели позже обещанного…

Злонамеренные
А что если бывший собственник квартиры просто не станет «торопиться» с ее освобождением? Для борьбы с подобным окаянством давно найдено решение – называется оно «удержание под выписку». «Часть суммы, обычно от 200 тыс. до 1 млн руб., закладывается в отдельную ячейку, — объясняет Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties. – Продавец получит доступ к ней только по предъявлении выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с регистрационного учета». В этом случае – это мы уже от себя – никаких проблем обычно не возникает, продавец сам бегает по инстанциям, выражаясь словами О’Генри, «в трех метрах впереди собственного визга».

Хуже (для покупателя), если никакого такого «удержания» сделано не было – например, приобретающая сторона об этом в свое время забыла или проявила излишнюю мягкотелость. Когда увещевания не помогают, остается одно – суд: как напоминает Марина Маркарова, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Т.е. новый собственник вправе обратиться в судебные органы с иском о выселении прежнего собственника и членов его семьи.

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», также обращает внимание на то, что подобные вопросы решаются исключительно через суд. Самостоятельно сделать это новый собственник не вправе.

Бедненько, но чистенько
Состояние передаваемой квартиры – тоже довольно «благодатное» поле для возникновения конфликтов. Покупатель видел объект обжитым и симпатичным (более того, продавец прикладывал все усилия, чтобы сделать это впечатление максимальным), а передают ему нечто ободранное. Из виденного в жизни: в комнате обоями оклеена ровно половина стен – остальное загораживала мебельная «стенка». В другом случае уезжающий хозяин выдрал из стены все розетки. Дом – 1969 года постройки, розетки – «родные» советские, так что за каким Armoracia rusticana они ему сдались – непонятно. Но выдрал.

Закон в подобном случае изъясняется, как обычно, довольно обще. «Основное понятие, предусмотренное законодательством, – квартира должна быть пригодна для использования, — говорит Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость». – Все нюансы, которые могут быть в конкретном случае, не типичные для обычной сделки, должны быть оговорены в договоре купли-продажи».

От себя добавим, что это означает, что с электророзетками тот гражданин дал маху – в квартире они должны быть, а при желании увезти их (например, они по каким-то причинам дороги хозяину) на их место должны быть установлены новые. Но в данном случае ввиду грошовости вопроса никто претензий предъявлять не стал.

Но бывают ситуации и негрошовые. К примеру, часты продажи «с мебелью» — когда за обстановку, бытовую технику или что-то еще подобное продавец получает дополнительные деньги. В этом случае, рекомендует Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, необходимо составить дополнительный договор, в котором прописать список имущества, который будет передан будущему собственнику. Также к нему следует приложить фотографии. В дальнейшем по этому списку и будем сверяться при передаче квартиры покупателю.

Стоит заметить, что при невыполнении продавцом своих обязательств покупатель «вправе потребовать» — либо вернуть незаконно вывезенное, либо доплатить разницу. Такая формулировка подразумевает, что считающая себя обиженной сторона должна обращаться в суд, где предстоит долгое и мучительное разбирательство…

Дорогая передача
Подписание большинства документов (всякие предварительные соглашения, сам договор купли-продажи) у нас уже в прошлом. Но остается еще одна бумага, которую сторонам сделки предстоит составить, – это передаточный акт. В отличие от многих прочих этот документ не требует каких-то специальных бланков, его не заверяют разноцветными штампами и печатями. Составляется он в простой письменной форме на обычной бумаге и только подписывается сторонами. Из-за этого отношение к нему иногда не очень серьезное. А зря – передаточный акт очень важен!

«Подписание передаточного акта – финальная точка во взаимоотношениях покупателя с продавцом, — заключает Светлана Габуева, заместитель генерального директора «Московского Агентства Недвижимости». — После его подписания покупатель становится полноправным владельцем купленной недвижимости, в то время, как продавец лишается любых прав на это жилье. Подписание акта означает, что все взаиморасчеты проведены, обязательства выполнены, т.е. квартира или дом переданы в надлежащем виде».
Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ, передаточный акт является неотъемлемой частью договора купли-продажи, — говорит Марина Маркарова (MAYFAIR Properties). – В нем стороны подтверждают исполнение обязательств по договору, подтверждают проведение расчетов и отсутствие претензий. Также с момента подписания акта риск случайной гибели товара переходит от продавца к покупателю (ст. 459 ГК РФ)».

Последний тезис, на наш взгляд, следует разобрать чуть подробнее. Дело в том, что – как мы помним – покупатель становится владельцем квартиры с момента государственной регистрации договора. После этого ситуация несколько перекошена: квартира (юридически) принадлежит покупателю, а контролирует ее еще продавец. И, к примеру, если в ней произошла какая-то авария, могут предъявить претензии: покупатель посчитает, что продавец недостаточно тщательно оберегал чужое имущество. После подписания передаточного акта весь этот перекос устраняется: за квартиру отвечает ее нынешний собственник. Даже если через пять минут объект будет полностью уничтожен – это уже не наша (продавца) вина. Так что продающей стороне рекомендуется не затягивать с подписанием акта: зачем нам ответственность за имущество, которое все равно уже не наше?

«Передаточный акт должен содержать в себе следующие пункты: адрес передаваемого объекта, факт передачи денег покупателем продавцу, факт передачи ключей и оплаты продавцом всех коммунальных услуг, а также подтверждение сторонами факта отсутствия друг к другу претензий», — подводит итог Наталья Киселева («Инком-Недвижимость»).

Замки — не забудьте о них
Получив приобретенную квартиру, разумный покупатель, естественно, первым делом поменяет в ней замки – это вопрос его собственной безопасности и сохранности его имущества. Однако есть соображения, заставляющие продавца самому напомнить об этом. Ведь если через некоторое время в квартире произойдет кража, покупатель может думать, что у продающей стороны оставались дубликаты ключей. А если замки были заменены – мы уже вне подозрений. Так что соображение это не столько юридическое, сколько из разряда обычного житейского здравого смысла.

Владимир Абгафоров

Примерный алгоритм покупки квартиры

Примерный алгоритм покупки квартиры

В статье «Что нужно знать при покупке квартиры?» мы рассмотрели наиболее часто встречающиеся юридические риски покупателей квартир, а также способы их выявления и минимизации.

В данной статье мы расскажем о том, что именно следует делать для того, чтобы желанная квартира стала вашей собственностью (примерный алгоритм действий от заключения договора купли-продажи квартиры до получения ключей). Рассмотрен примерный алгоритм действий при «прямой» продаже и покупке квартиры (то есть, когда нет необходимости в проведении альтернативных сделок, а именно сделок, при которых одна квартира продается, а другая одновременно покупается за счет средств, вырученных от продажи первой квартиры).

В случае, когда сделка альтернативная целесообразно нанять риелтора, так как

Итак, вы выбрали квартиру, провели проверку квартиры на предмет того, какие риски существуют при покупке квартиры (риски при покупке квартиры отсутствуют, либо вы считаете их приемлемыми). Договорились с продавцом о цене квартиры. Что делать дальше?

Дальше Вам необходимо заключить договор купли-продажи квартиры. Форму договора вы можете скачать на www.riskover.ru. Если же продавец или риелтор продавца предлагают вам заключить договор по имеющейся форме, то важно проверить эту форму договора на предмет ваших рисков, как покупателя.

В частности, нужно обратить внимание на следующие важные моменты в тексте договора купли-продажи квартиры.

Условие об оплате цены квартиры

Условие об уплате всех или большей части денежных средств до государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю не отвечает интересам покупателя. Нужно всегда настаивать на том, чтобы оплата цены квартиры производилась после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Оплата цены квартиры может быть осуществлена двумя основными способами, обеспечивающими баланс интересов продавца и покупателя квартиры: посредством аккредитива и аренды банковской ячейки.

Лучше если согласно договору цена квартиры уплачивается продавцу посредством открытия аккредитива в банке. Условием раскрытия аккредитива согласно договору купли-продажи должно являться представление в банк оригиналов:

— договора купли-продажи квартиры, заключенного между продавцом и покупателем, на котором имеется отметка о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю;

— выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), содержащая сведения о квартире, согласно которой квартира находится в собственности покупателя, отсутствуют обременения квартиры правами третьих лиц.

Условия о содержании выписки из ЕГРП могут меняться (если квартира покупается обремененная ипотекой, то нужно указать, что согласно выписке ЕГРП должно быть только это заранее согласованное между продавцом и покупателем обременение квартиры, а других обременений в выписке ЕГРП быть не должно). Также в договоре купли-продажи должно быть указано, что в дату открытия аккредитива продавец квартиры передает покупателю квартиры расписку о том, что цена квартиры согласно договору купли-продажи оплачена в полном объеме.

Услугу по оплате с использованием аккредитива предоставляют большинство банков, однако не лишним будет заранее позвонить в банк и уточнить оказывает ли он услугу по расчетам аккредитивами, а также цену такой услуги.

Если аккредитив в качестве способа расчетов за квартиру по каким-либо причинам не подходит, то в договоре купли-продажи можно указать, что цена квартиры оплачивается с использованием банковской ячейки. Необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи, что денежные средства в размере цены покупаемой квартиры закладываются в сейфовую ячейку, арендуемую продавцом и покупателем в таком-то банке (указать наименование банка и конкретное его отделение с адресом). Также в договоре купли-продажи нужно указать условия доступа к этой сейфовой ячейке продавца и покупателя. Эти условия доступа помимо договора купли-продажи также будут указываться в договоре аренды сейфовой ячейки, который будет заключен с банком.

Примерные условия доступа к ячейке должны быть такими.

В день заключения договора аренды ячейки, но до передачи договора купли-продажи на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, осуществляется совместная закладка денег в размере цены квартиры в ячейку (дата закладки денег в ячейку указывается в договоре купли-продажи).

Ключ от ячейки до момента передачи договора купли-продажи квартиры в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, остается у покупателя.

В день передачи договора купли-продажи квартиры в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ключ от ячейки передается покупателем продавцу (факт передачи ключа нужно зафиксировать распиской о передаче ключа, которая останется у покупателя). Одновременно продавец квартиры передает покупателю расписку, подтверждающую, что цена квартиры оплачена по договору купли-продажи в полном объеме и претензий к покупателю у продавца нет.

При этом, до даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю согласно условиям договора купли-продажи и согласно условиям договора аренды ячейки у продавца и покупателя квартиры доступ к ячейке только совместный (то есть, открыть ячейку они могут только при совместном присутствии продавца и покупателя).

После государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю продавец имеет единоличный доступ к ячейке при предъявлении банку, в котором арендована ячейка, оригиналов следующих документов:

— договора купли-продажи квартиры, заключенного между продавцом и покупателем, на котором имеется отметка о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю;

— выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), содержащая сведения о квартире, согласно которой квартира находится в собственности покупателя, отсутствуют обременения квартиры правами третьих лиц.

Условия о содержании выписки из ЕГРП могут меняться (если квартира покупается обремененная ипотекой, то нужно указать, что согласно выписке ЕГРП должно быть только это заранее согласованное между продавцом и покупателем обременение квартиры, а других обременений в выписке ЕГРП быть не должно).

В интересах покупателя предусмотреть в договоре купли-продажи условие о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у Продавца на квартиру не возникает. Если такое условие не будет предусмотрено договором купли-продажи, то квартира будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты ее цены покупателем.

Занижения цены квартиры в договоре купли-продажи по сравнению с ее фактической ценой следует избегать, т.к. в случае признания договора купли-продажи недействительным по каким-либо основаниям продавец вернет покупателю лишь сумму денег, равную цене квартиры, указанной в договоре купли-продажи, то есть для покупателя это риск.

Условие о переходе права собственности на квартиру от продавца к покупателю квартиры

Самым простым вариантом, обеспечивающим баланс интересов сторон договора купли-продажи, является условие договора купли-продажи о том, что право собственности на квартиру переходит от продавца к покупателю в дату государственной регистрации такого перехода.

Условие о том, что переход права собственности на квартиру к покупателю осуществляется после оплаты части или всей цены квартиры продавцу, не отвечает интересам покупателя, т.к. в таком случае для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должны быть представлены документы, подтверждающие оплату цены квартиры или части этой цены. То есть, деньги (полностью или частично, в зависимости от условий договора) должны быть уплачены до получения покупателем в собственность квартиры. В таком случае не исключена ситуация, при которой деньги будут уже уплачены покупателем продавцу, но переход права собственности на квартиру к покупателю по каким-либо причинам зарегистрирован не будет. Например, продавец может отказаться подавать документы на государственную регистрацию или государственная регистрация будет невозможна, либо приостановлена по любым причинам, которые могут быть не известны сторонам (внезапно на квартиру может быть наложен арест). При таком развитии событий добросовестный продавец должен немедленно вернуть уплаченные за квартиру деньги покупателю. Но если продавец не добросовестный, он может добровольно деньги не вернуть. Тогда придется подавать иск в суд о взыскании денег (от подачи иска до вынесения решения суда и получения исполнительного листа может пройти очень много времени). На момент же вступления в силу решения суда о взыскании денег с продавца у продавца этих денег может уже не быть, что осложнит или сделает невозможным их взыскание.

Условие договора купли-продажи о переходе права собственности на квартиру может быть согласно этому договору поставлено в зависимость от других обстоятельств. Но тогда нужно иметь ввиду, что эти обстоятельства, а также подтверждающие эти обстоятельства документы должны быть указаны в договоре купли-продажи четко и недвусмысленно. Ведь для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю нужно будет представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, подтверждающие наступление таких обстоятельств.

Обременения квартиры и правопритязания

Обязательно нужно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры гарантии продавца в отношении отсутствия обременений квартиры правами третьих лиц и в отношении отсутствия правопритязаний. Например, в договор может быть включена такая фраза:

«Продавец гарантирует, что до настоящего времени квартира никому не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом (запретом) не состоит, не сдана в аренду, свободна от прав и притязаний третьих лиц, а также отсутствуют задолженности по налогам и другим обязательным платежам.».

Если квартира покупается с обременениями, то должно быть подробно указано что это за обременения, на какой срок они установлены (в том числе, должны быть указаны основания их возникновения: договор ипотекми/найма и т.п.), а также, что иных обременений квартиры, кроме указанных в договоре купли-продажи, нет.

Хотя, конечно же, наличие обременений должно быть выявлено еще до заключения договора купли-продажи (при проверке квартиры) данные гарантии не будут лишними.

Гарантии продавца для покупателя в договоре купли-продажи

Целесообразно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры гарантии продавца, указав, что именно продавец гарантирует.

В частности, он может гарантировать то, что:

— на момент приобретения квартиры он в зарегистрированном браке не состоял, либо что им получено нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора купли-продажи, либо что по условиям действующего брачного договора такое согласие не требуется (безусловно, что перед заключением договора купли-продажи квартиры все эти обстоятельства и документы покупатель должен проверить, но гарантии продавца в договоре все равно не будут лишними);

— на день подписания договора купли-продажи в отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован по месту жительства и фактически не проживает, третьих лиц, имеющих право пользоваться квартирой в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, нет,

либо что продавец, члены его семьи и все иные лица, проживающие в квартире, снимутся с регистрационного учета по месту жительства в квартире не позднее ____ дней (количество дней по договоренности с продавцом) с даты перехода права собственности на квартиру к покупателю, а также что у продавца и всех перечисленных лиц имеется жилое помещение, в котором они намереваются проживать после продажи квартиры (нужно указать адрес этого жилого помещения) и согласно действующим нормативным актам они могут быть зарегистрированы в данном жилом помещении по месту жительства;

— что все коммунальные услуги и плата за капитальный ремонт дома оплачены в полном объеме;

-что отсутствуют надлежащим образом не согласованные перепланировки/переустройства квартиры;

— что отсутствуют претензии и иски со стороны любых лиц в отношении квартиры, прав на квартиру или использования квартиры;

— любые иные гарантии, которые покупатель хочет включить в договор.

За несоответствие действительности данных гарантий договором можно предусмотреть неустойку, например штраф в определенном размере. Чем больше штраф, тем более вероятно, что данные гарантии будут соответствовать действительности.

Согласно ст. 431.2 ГК РФ если указанные в договоре гарантии продавца не будут соответствовать действительности, то покупатель может потребовать от продавца возмещения своих убытков в или уплатить предусмотренную договором неустойку. Если в договоре будет указано, что гарантии продавца имеют для покупателя существенное значение, то покупатель при несоответствии действительности этих гарантий может отказаться от договора купли-продажи в одностороннем порядке.

Помимо рассмотренных условий, могут быть и иные важные условия, требующие внимания.

Если вариант договора предложен покупателю продавцом или риелтором/юристом продавца, то нужно очень тщательно с ним ознакомиться и предложить изменения если что-то покупатель хочет исключить или добавить. В идеале лучше покупателю отдать такой проект договора на экспертизу юристу, чтобы выявить все возможные риски, связанные с предложенной редакцией договора.

Подписание договора купли-продажи квартиры

Итак, если все условия договора купли-продажи согласованы сторонами необходимо его распечатать в 3-х экземплярах (1 для покупателя, 1 для продавца и 1 для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Договор подписывается продавцом и покупателем собственноручно (либо уполномоченными лицами по доверенностям, содержащим необходимые полномочия). Перед подписанием необходимо проверить действительно ли подписывает ли договор собственник квартиры. Для этого нужно удостовериться в личности подписанта договора, проверив его паспорт, а затем сверить ФИО и паспортные данные подписанта договора в его паспорте с соответствующими данными в свидетельстве о праве собственности на квартиру и в выписке из ЕГРП, содержащей сведения о квартире.

При подписании договора от имени продавца представителем по доверенности необходимо удостовериться в том, что в доверенности имеются на это полномочия (проверить полномочия лица по доверенности можно тут: http://www.riskover.ru/expertise/physical/physical_person/agent_info). Также необходимо удостовериться в личности доверенного лица

Если в договоре купли-продажи квартиры более 1 листа, то нужно его прошить, наклеить на сшив кусочек бумаги и проставить на сшиве подписи (подписи должны захватывать и наклеенный кусочек бумаги и лист договора).

Подача документов для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру

Примерный перечень документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на жилое помещение на основании договора купли-продажи и иных договоров содержится на сайте Росреестра субъекта РФ, в котором находится недвижимость.

Для примера можно посмотреть такой перечень на сайте управления Росреестра Красноярского Края:

При личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. В случае, если квартира приобретена в браке по возмездной сделке, необходимо представить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу квартиры, либо нотариально заверенную копию брачного договора (если по условиям брачного договора квартира является единоличной собственностью продавца и согласия супруга продавца на продажу квартиры не требуется).

На сайте территориальных управления Росреестра субъекта РФ, в котором находится квартира, нужно скачать:

— формы заявлений продавца и покупателя, которые подаются для регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи. Эти заявления необходимо печатать на каждой стороне листа (двухсторонняя печать);

— квитанции для оплаты государственной пошлины за регистрационные действия (реквизиты для оплаты также есть на сайтах территориальных управления Росреестра).

На дату написания данной статьи государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество для физических лиц составляет 2000 рублей, а для юридических лиц – 22 000 рублей (подпункт 22 ст. 333.33 НК РФ). Перед подачей документов на регистрацию необходимо проверить не изменилась ли сумма пошлины в НК РФ, так как в связи с инфляцией размер пошлины может быть изменен (в НК РФ могут быть внесены изменения).

Помимо указанных на сайте Росреестра документов для регистрации права собственности могут потребоваться и другие документы в зависимости от основания перехода права собственности на квартиру и других нюансов сделки.

В случае продажи доли в праве собственности на квартиру квартиры продавец должен представить документы, подтверждающие, что он выполнил требования законодательства о предоставлении преимущественного права выкупа доли другим собственникам данного объекта недвижимости. Это может быть или письменный отказ других долевых собственников от покупки отчуждаемой доли, или письма и почтовые уведомления о вручении этих писем, которые подтверждают письменное уведомление всех собственников квартиры о продаже доли в праве собственности на квартиру с указанием ее цены и остальных условий продажи (с момента уведомления каждого собственника должно пройти не менее месяца).

Если квартира на момент продажи находится в ипотеке, то необходимо письменное согласие залогодержателя на осуществление продажи квартиры.

Если переход права собственности на квартиру согласно договору купли-продажи поставлен в зависимость от наступления каких-либо обстоятельств (например, право собственности переходит в дату оплаты цены квартиры продавцу), то в Росреестр нужно представить нотариально заверенные копии или оригиналы документов, подтверждающих наступление таких обстоятельств (в указанном примере это документ, подтверждающий оплату цены квартиры, например, расписка о получении продавцом денег в оплату цены).

Если одной из сторон договора выступает юридическое лицо, нужно представить оригиналы или нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица, решение/протокол об избрании руководителя юридического лица, решение / протокол об одобрении заключаемой сделки (если сделка крупная или с заинтересованностью), либо письмо о том, что заключаемая сделка не является крупной и не является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом.

В некоторых случаях для регистрации могут потребоваться и другие документы, перечень которых можно узнать на сайте соответствующего территориального управления Росреестра, а также в этом управлении (на информационных стендах).

Требования к документам, подаваемым для государственной регистрации, а также иную полезную информацию можно посмотреть также на сайте Росреестра:

Формы заявлений продавца и покупателя квартиры, а также форму квитанции на оплату государственной пошлины можно скачать в разделе «Бланки и документы» на сайте соответствующего территориального управления Росреестра того региона, где находится дом. Требования к заполнению заявлений также есть в этом разделе сайта.

Заявление заполняется обеими сторонами, причем каждая сторона заполняет заявление на отдельном бланке.

В своем заявлении (п. 3.2) покупатель просит осуществить государственную регистрацию своего права собственности на приобретаемую квартиру. Продавец же в п. 3.2 просит осуществить переход права собственности на квартиру.

В заявлении покупатель может дополнительно указать, что хочет получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру (если ему нужно это свидетельство). За свидетельство нужно дополнительно заплатить.

Продавец в своем заявлении должен указать, что ему нужно выдать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащую сведения о квартире, так как предъявление такой выписки (с указанием в ней в качестве собственника квартиры покупателя) является обязательным условием получения денег в банке согласно аккредитиву или договору аренды банковской ячейки.

Поскольку в управлениях Росреестра часто наблюдаются очереди на сдачу документов для государственной регистрации, то в Москве, например, есть возможность на сайте территориального управления Росреестра по г. Москве записаться на определенный день и на определенное время, чтобы не стоять в очереди на сдачу документов.

Итак, покупатель и продавец явились в назначенный день в территориальное управление Росреестра соответствующего субъекта РФ (на подведомственной которому территории находится жилой дом) и передали заявления о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю с приложением всех необходимых для такой регистрации документов.

В подтверждение принятия документов для государственной регистрации работник Росреестра должен выдать расписку о принятии документов по установленной форме. В расписке будет также указана дата, в которую сторонам можно будет получить экземпляры договора купли-продажи с отметкой о переходе права собственности на квартиру к покупателю.

Государственная регистрация осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и других документов, необходимых для предоставления данной услуги. Можно уменьшить данный срок. Так, государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи проводится не позднее чем в течение трех рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов, электронных образов документов и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав проводится не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов, необходимых для государственной регистрации. Но при нотариальном удостоверении сделки стороны должны будут понести расходы на услуги нотариуса.

Если государственная регистрация произошла, то в дату, казанную в расписке Росреестра о приеме документов на государственную регистрацию, необходимо явиться в Росреестр для получения договора с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности. Обязательно проверьте наличие этой отметки на своем экземпляре договора.

Покупатель также получает свидетельство о государственной регистрации права собственности, если он указал о необходимости получения такого свидетельства при подаче заявления на государственную регистрацию и заплатил за получение этого свидетельства. При получении свидетельства нужно обязательно проверить все указанные в нем данные, т.к. иногда в нем встречаются ошибки. Согласно свидетельству собственником квартиры должен являться покупатель, не оговоренных в договоре купли-продажи обременений квартиры в свидетельстве быть не должно.

Продавец также получает выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащую информацию о квартире. Согласно выписке собственником должен являться покупатель, не оговоренных в договоре купли-продажи обременений быть в выписке быть не должно.

Какие могут быть проблемы с государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру к покупателю?

Регистрацию могут приостановить по разного рода причинам: не оплачена в необходимом объеме государственная пошлина, обнаружились неточности в документах и т.п. В этом случае в адрес продавца и покупателя поступит соответствующее уведомление от Росреестра приостановлении регистрации о необходимости устранения препятствий для регистрации в установленный срок.

Также может быть отказ в регистрации в случае, если будет выявлено, что сделка по каким-либо причинам незаконна, либо если не будут в установленный срок устранены причины приостановления регистрации. Также отказ в регистрации может быть в случае, если в период до окончания регистрации одна из сторон подаст в Росреестр письменное заявление об отказа от сделки. Именно по этим причинам покупателю важно, чтобы согласно условиям договора купли-продажи продавец получал деньги за проданную квартиру только после государственной регистрации права собственности на квартиру покупателя.

Передача квартиры во владение покупателя

После того, как стороны получили свои экземпляры договора купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю (покупатель также получил свидетельство о праве собственности, а продавец – выписку из ЕГРП), продавец приходит в банк, в котором был открыт аккредитив / была арендована банковская ячейка, предъявляет в банке свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой о переходе права собственности на квартиру к покупателю и выписку из ЕГРП, подтверждающую, что собственником квартиры является покупатель.

После этого можно осуществлять приемку-передачу квартиры в фактическое владение покупателя. Покупатель и продавец приезжают в квартиру, покупатель осуществляет осмотр квартиры.

В случае выявления недостатков квартиры, не оговоренных в договоре купли-продажи, необходимо составить акт, в котором описать все выявленные недостатки. Акт подписывается продавцом и покупателем. Если продавец отказывается подписать такой акт, то нужно сделать на акте об этом отметку и в подтверждение данного факта и факта наличия недостатков квартиры подписать этот акт не менее, чем у 2 свидетелей, которые были бы готовы потом подтвердить все эти обстоятельства в суде. Поэтому на приемку квартиры желательно приезжать в сопровождении друзей и/или родственников, которые могут пописать такой акт. Также недостатки квартиры можно зафиксировать на фотоаппарат. Все эти меры помогут в дальнейшем доказать наличие недостатков квартиры, если дело дойдет до суда.

Если недостатков при осмотре квартиры не выявлено, то акт приема-передачи квартиры подписывается сторонами (1 экземпляр остается у продавца, один – у покупателя).

В акте также должно быть зафиксировано:

— сколько комплектов ключей от квартиры, домофона и почтового ящика передается покупателю и что это все имеющиеся комплекты ключей (других ни у кого нет);

— что покупателю переданы документы, подтверждающие полную оплату коммунальных услуг, услуг телефонной связи и доступа в Интернет вплоть до даты передачи квартиры покупателю (если конечно эти документы продавец имеет возможность передать покупателю).

Перед покупкой квартиры (еще при проведении ее проверки) покупателю нужно было убедиться, что в квартире никто (кроме разве что продавца и членов его семьи) не зарегистрирован по месту жительства (см. статью «Что нужно знать при покупке квартиры?»). После перехода к покупателю права собственности на квартиру необходимо убедиться в том, что продавец и члены его семьи снялись с регистрационного учета в квартире (на это им давался срок согласно договору купли-продажи), а также что за время регистрации этого перехода в квартире никто не был зарегистрирован. Для этого можно обратиться в эксплуатирующую организацию дома (ДЕЗ/управляющую компанию) за получением выписки из домовой книги, в которой будет указана информация о зарегистрированных лицах. Если согласно этой выписке в квартире зарегистрированы по месту жительства продавец / члены его семьи или еще какие-либо лица и добровольно сняться с регистрационного учета в квартире они не хотят, то необходимо подать в суд иск о признании их утратившими право пользования квартирой и выселении их из квартиры.

После приобретения квартиры покупателю не терпится как можно быстрее переехать в новое жилье. Однако не всегда это можно сделать незамедлительно. Чтобы не томиться в напрасном предвкушении лучше заранее предусмотреть, когда передадутся ключи при покупке квартиры.

Определение момента передачи ключей от квартиры зависит от множества факторов. Рассмотрим наиболее встречающиеся на практике ситуации.

При покупке несвободной квартиры

Мало у кого есть лишнее жилье, в которое можно съехать. Обычно люди покупают новую квартиру уже после продажи старой. В таком случае стороны заранее оговаривают в договоре срок освобождения помещения и передачи ключей. Как правило, такой срок составляет пару недель. Если к этому прибавить несколько дней на оформление недвижимости, то времени вполне достаточно, чтобы подыскать новую квартиру или снять временное жилье.

Если у вас возникла подобная ситуация, то потрудитесь отразить все нюансы в договоре. Не забудьте указать и обязанность прежних жильцов сняться с регистрационного учета по месту жительства в срок, о котором вы договоритесь. Чтобы избежать дальнейших хлопот по выписке продавца и членов его семьи из жилого помещения, рекомендуется класть в банковскую ячейку часть стоимости квартиры, которую продавец сможет забрать только после снятия с регистрационного учета всех прописанных.

Когда у продавца нет возможности освободить жилье до заключения сделки, срок передачи ключей определяется по соглашению сторон, о чем должно быть указано в договоре купли-продажи.

Если вы покупаете свободную квартиру

При приобретении жилого помещения, в котором отсутствуют зарегистрированные лица, акт приема-передачи объекта недвижимости может быть подписан сторонами, а ключи от квартиры переданы, непосредственно в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности. При этом необходимо проверить, нет ли лиц, сохраняющих право пользования таким жилым помещением после смены его собственника (к таким, например, относятся недееспособные; лица, отказавшиеся от права приватиации и др.).

Ключи можно получить от старого хозяина уже в момент подписания договора и сдачи его на регистрацию, но если только он на 100% уверен в успехе сделки, а квартира полностью освобождена.

Покупка жилья с использованием ипотечных средств или материнского капитала

Сегодня большая часть жилой недвижимости приобретается с использованием ипотеки. При этом в некоторых случаях банк предъявляет собственные требования к процедуре передачи ключей, например, указав, чтобы к моменту перехода права собственности квартира была полностью освобождена от присутствия бывших хозяев.

Сложнее обстоит дело при покупке квартиры с использованием cредств материнского капитала. Дело в том, что денежные средства на оплату покупаемого жилья перечисляются Пенсионным фондом в течение полутора месяцев после регистрации права собственности покупателя на квартиру. Срок выписки прежних жильцов аналогично устанавливается по договоренности сторон. В случае, если квартира свободна от зарегистрированных в ней лиц, то продавцу опасаться нечего, ведь деньги так или иначе поступят на его счет. Если он согласен, то вполне можно подписать передаточный акт и получить ключи от долгожданной квартиры.

Хотя закон и не устанавливает конкретные сроки передачи ключей от старого хозяина к новому, на практике чаще всего это делается либо в момент подписания передаточного акта после оплаты всей суммы, либо по договоренности несколько позже.